離婚と住宅ローン

住宅ローンと財産分与

ここでは、住宅ローンのある不動産を財産分与でどう取り扱うかについて、重点的に説明いたします。

住宅ローンのある不動産とは、分解して考えると、不動産というプラスの財産と住宅ローンというマイナスの財産が、切り離すことができない状態になっているものといえます。この処理は、住宅ローンのローン残と不動産の価値を比較して、不動産の価値が勝っている場合とローン残の方が高い場合とで、異なってきます。

ある程度ローンを支払い終わった分譲マンションや、長年住んでいてローンの大半を支払い終わっている戸建て住宅のような、不動産の価値が勝っている物件の場合、話は早いです。
不動産の価値からローン残を引いたものが、その不動産の価値となります。不動産を売却して、残った代金を分与してもいいですし、不動産を取得することで、その価値を得たということにしてもいいです。

一方、ローン残の方が不動産の価値を上回っている、いわゆるオーバーローンの不動産となると、話は難しくなります。
裁判上は、オーバーローンの不動産は財産価値がなく、財産分与の対象にはならないとされています。そのため、オーバーローンの不動産について、どちらが済むのか、どちらが取得するのか、どちらがローンを払い続けるのかということを、裁判官に一刀両断に決めてもらうことはできません。

また、どちらがローンを弁済するかを当事者同士が決めても、金融機関は当事者の取り決めに拘束されません。
例えばもともとは夫が住宅ローンを支払う義務があったものについて、妻が自宅に住みローンも妻が支払うという合意を夫婦間でしたとします。妻がローンを支払い続けている分には、何も問題はありません。ところが、妻がローンの支払いを遅滞すると、金融機関は夫に対して住宅ローンの支払いを請求してきます。夫は、妻が支払う約束になっていると反論しても、金融機関からすると関係がありません。

住宅ローンと養育費・婚姻費用

ここでは、住宅ローンの支払いと養育費・婚姻費用の支払いがどのような関係にあるかについて、重点的に説明いたします。

よく、住宅ローンが残っている不動産に、妻と子どもが居住し続け、夫は別居しながら住宅ローンの支払いを続けるというケースがあります。離婚後も、元妻と子どもがその家に住み続け、夫は違う家で生活しながら住宅ローンの支払いのみ続けているというケースがあります。この場合、住宅ローンの支払いは、養育費・婚姻費用の支払い代わりになるのでしょうか。

住宅ローンの支払いを全て養育費や婚姻費用の支払いに含めることにしてしまうと、養育費・婚姻費用を受け取る側はほとんど現金を受け取れず、非常に生活が苦しくなってしまいます。
一方、住宅ローンの支払いが全く養育費や婚姻費用の支払いに含まれないことになると、今度は支払う側が苦しくなります。当事者同士で合意が出来れば問題ないのですが、合意が出来ない場合は裁判官が判断することになります。

ところが、住宅ローンの負担を何らかの割合で按分しないといけないという点においては、裁判実務も統一的な見解を持っているのですが、では具体的にどういう方法で按分するかという問題になると、統一的な見解が定まっていないのが実情です。
単純に２分の１の割合で按分する方法もあれば、双方の収入割合に応じて按分する方法もあります。住宅ローンの支払い分を養育費・婚姻費用の支払い義務者の収入から差し引いて、養育費・婚姻費用の金額を計算する方法もあります。また、近隣の賃貸物件と比較して、同程度の建物の賃料分を、養育費・婚姻費用の支払いに含めるという方法もあります。

住宅ローンの解決に適した手続き

不動産の価値がローン残よりも上回っている場合は、それほど揉めることはありません。不動産の処理をどうするか折り合いがつかなかったら、最後は換価処分するという結論になるからです。処分してしまえば、住宅ローンと養育費の兼ね合いについて気にする必要もありません。

一方、オーバーローン物件の場合、問題は非常に複雑になります。財産分与については裁判の判断で決めることはできないので、話し合いで解決しなければなりません。最初は協議で、当事者同士での協議がまとまらなければ調停でということになりますが、そこでも話がまとまらないと行き詰まってしまいます。

養育費・婚姻費用の場合は、協議で話がまとまらないと調停・審判（裁判と似た手続き）へと移行していくことになります。住宅ローンの負担をどう按分するかは明確な基準が決まっていないので、話し合いで決まらないことも多いでしょう。